各镇人民政府、梧桐湖园区管委会，区政府相关部门：

　　《梁子湖区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》已经区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

　　梁子湖区人民政府办公室

　　2024年5月8日

梁子湖区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

　　第一章 总则

　　第一条  为加强农村集体经营性建设用地管理，规范农村集体经营性建设用地市场秩序，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》 《中共中央办公厅 国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见〉的通知》（厅字〔2022〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）和《省自然资源厅关于印发湖北省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案的通知》（鄂自然资发〔2023〕16号）以及《梁子湖区人民政府办公室关于印发〈梁子湖区深化推进农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（梁政办函〔2023〕32号）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。

　　第二条  本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在国土空间规划中确定为工业、商业、公共管理与公共服务用地等用途的存量农村集体建设用地。

　　第三条  本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体以土地所有权人身份通过公开的土地市场、依法将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人在一定期限内有偿使用的行为。

　　第四条  农村集体经营性建设用地入市应坚持共同缔造理念、坚持守住底线红线、坚持节约集约用地、坚持同地同权同责的基本原则。

　　第五条  中华人民共和国境内外的法人、自然人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权，进行开发、利用、经营。

　　第六条  入市的农村集体经营性建设用地可以用于工业、仓储、商业、文化旅游、公共管理与公共服务用地、娱乐、服务等生产性、经营性项目及保障性租赁住房，但不得用于商品住宅开发建设。

　　第七条  区自然资源和规划部门按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的农村集体经营性建设用地入市工作。区发改、财政、住建、农业农村、生态环境、市场监管、城管执法、税务等相关部门按照职能分工配合做好有关工作。

　　第二章 入市土地来源及范围

　　第八条  拟入市的农村集体经营性建设用地有以下三种来源：

　　(一)就地取得。依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件的，可直接就地入市。

　　(二)置换取得。历史形成的零星分散、空闲、低效利用的建设用地，以及废弃的集体公益性建设用地等，可在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，经先行复垦后，将用地指标调整到适宜地段入市。

　　(三)整治取得。全域国土综合整治试点项目区，依据批准备案的实施方案，开展全域国土综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并确定产权归属后，整理后规划为经营性用途的建设用地，可依法入市。

　　第九条  在农村集体经营性建设用地入市中，涉及土地、房屋和地上附着物补偿政策，参照同区域土地征收政策执行。因收回农民土地承包经营权造成耕地面积减少，影响失地农民长远生计的应当给予补偿，补偿标准由区人社部门参照失地农民养老保险政策执行。补偿费用纳入土地入市总收益并专项用于失地农民基本养老保险，由入市主体代为缴纳。

　　第十条  农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下条件：

　　(一)用途符合产业、环保等政策及标准要求；

　　(二)产权明晰、界址清楚、无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权、使用权登记；

　　(三)存量建设用地上的建(构)筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利；

　　(四)符合村庄规划(在村庄规划未批复前以土地利用总体规划和城乡规划为准)等相关要求；

　　(五)具备开发建设所需要的基础设施等条件。

　　第三章  入市主体

　　第十一条  农村集体经营性建设用地入市主体是代表农村集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

　　第十二条  集体经济组织或者村民委员会作为入市的实施主体，应依法取得市场主体资格。

　　农村集体经营性建设用地属村内其他集体经济组织的，在该集体经济组织依法申请并取得市场主体资格后，可由其作为入市实施主体；未依法取得市场主体资格的，在自愿的基础上，可委托村股份经济合作社(村经济合作社)等代理人作为入市实施主体。

　　第十三条  农村集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。集体经济组织或者村民委员会应按照农村集体资产管理有关规定落实财务公开和公示制度。入市宗地出让、租赁、作价出资(入股)等信息及成交价格、交易费用、税费交纳和收益支出等情况，须及时向集体经济组织全体成员公示。

　　第四章  入市方式

　　第十四条  农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资(入股)等有偿使用方式入市，农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资(入股)应根据实际情况确定年限，最高年限参照同类同用途的国有建设用地执行，不超过下列规定：

　　(一)商业服务业等用地40年；

　　(二)工矿仓储用地50年。

　　(三）公共管理与公共服务用地50年。

　　第十五条  农村集体经营性建设用地使用权出让，是指集体经济组织以所有权人的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，签订土地出让合同，并由土地使用者向村集体经济组织支付土地出让价款的行为。

　　农村集体经营性建设用地租赁，是指农村集体经济组织以所有权人的身份将集体经营性建设用地出租给土地使用者，由承租人与出租人签订一定年期的土地租赁合同，并按合同约定支付租金的行为。

　　农村集体经营性建设用地使用权作价出资(入股),是指农村集体经济组织以一定年期的集体土地使用权作价，作为出资人，与农村集体经营性建设用地使用者共同举办联营企业的行为，该土地使用权在联营企业合法续存期内，由联营企业持有，土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由农村集体经济组织以所有权人的身份统一持有，参与分红。

　　第十六条  依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，经区自然资源和规划部门审批后，在使用期限内可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，在出让、租赁、作价出资（入股）合同中必须明确该宗地出让、租赁、作价出资（入股）后是否允许转让、互换、出资、赠与、抵押等，以及转让、互换、出资、赠与、抵押的相关条件。

　　第五章  入市程序

　　第十七条  农村集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资（入股）入市交易原则上采用招标、拍卖和挂牌形式。

　　对不具备招标、拍卖和挂牌出让条件的，可以采取协议方式出让。

　　第十八条  农村集体经营性建设用地入市前，须按照规定完成前期工作，具体包括：

　　（一）确定拟入市宗地实际所有权人与集体土地所有权证载权利人是否一致，并取得集体土地使用权证；

　　（二）对拟入市宗地进行勘测定界，取得正式测绘成果；

　　（三）区自然资源和规划部门根据正式测绘成果，套合村庄规划(在村庄规划未批复前以土地利用总体规划和城乡规划为准)认定是否为现状建设用地，是否符合规划；

　　（四）取得区自然资源和规划部门出具的宗地规划设计条件，明确拟入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求；

　　（五）取得区发改部门出具的产业准入意见，取得生态环境部门出具的环保意见；

　　（六）入市主体可以根据实际需要，对拟入市的地块委托相关机构进行前期的地块开发整理和收购储备，具体办法另行制定。

　　第十九条  拟入市建设用地由入市主体组织地价评估。入市主体确定入市价格时，可以参考评估机构对拟出让地块的正常土地市场价格的评估结果，也可以参照基准地价、标定地价等法定公示地价，根据土地评估价格综合考虑土地市场等情况，确定出让、租赁、作价出资(入股)土地的底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起始价格、竞买保证金等。

　　第二十条  入市方案由区自然资源和规划部门会同入市地块所在乡镇人民政府指导入市主体编制。入市方案应当包括拟出让、租赁、作价出资(入股)宗地的界址、用途、面积、使用年限、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、竞买保证金、集体组织内部土地经济关系调整等内容。

　　区自然资源和规划及其他相关部门应为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的村庄规划、建设、环保、产业准入等方面政策予以解释说明。

　　第二十一条  入市主体向区自然资源和规划部门提出入市申请，申请资料包括：

　　（一）入市申请书；

　　（二）入市决议；

　　（三）拟出让、租赁、作价出资(入股)宗地入市交易方案；

　　（四）土地所有权证明材料；

　　（五）所在乡镇审核意见；

　　（六）规划条件、勘测定界图、宗地界址图、产业准入意见、环保审查意见、地价评估报告；

　　（七）其他需要提供的资料。

　　第二十二条  农村集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，形成民主决议，结果向全体村民公示。入市决议包括：

　　（一）载明集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四至、面积、用途等。

　　（二）集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限、入市交易形式。

　　（三）集体经营性建设用地入市起始价，采用招标、拍卖、挂牌形式的须明确是否设置保留底价。

　　（四）集体经营性建设用地入市成交价款支付方式。

　　（五）集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等。

　　（六）其他需要集体决策内容。

　　乡镇人民政府就入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具审核意见。

　　第二十三条  入市主体在入市交易前不少于10个工作日，向区自然资源和规划部门提交拟入市宗地的勘测定界成果、土地权属证明、入市方案、入市决议等材料。由区自然资源和规划部门会同区发改、财政、农业农村、生态环境等部门及所在地乡镇人民政府，对拟入市宗地是否符合国土空间规划(村庄规划)和用途管制，是否符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，入市价格是否合理，是否符合收益分配原则等情况进行核对，提出修改意见，形成汇总材料报区深化农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组集体决策，相关材料一并纳入公开交易材料。

　　第二十四条  入市主体须委托自然资源和规划部门在中国土地市场网、农村产权综合交易平台等渠道发布交易公告，参照同类用途国有建设用地的年限和交易程序，采取招标、拍卖、挂牌或者协议的方式交易，并确定土地使用权人。

　　第二十五条  入市宗地成交并经公示完毕后，区自然资源和规划部门在土地市场监测监管系统下载电子合同，组织土地所有权人与土地使用权人签订书面合同，配套签订三方监管协议，合同签订后5个工作日后，报区自然资源和规划部门备案，土地使用权人凭合同等规定的材料到区自然资源和规划部门办理相关规划许可手续，依法办理开发建设需要的其他事项。

　　第二十六条  区自然资源和规划部门应在交易合同签订10个工作日内，将交易信息提供给区税务、财政部门及入市地块所在乡镇人民政府。土地使用权人应按照交易合同约定支付土地价款，缴入所在地乡镇“三资”账户，并依法缴纳相关税费和土地增值收益调节金。

　　第二十七条  在缴清土地价款、相关税费、土地增值收益调节金后，土地使用权人可以向区不动产登记机构申请农村集体建设用地使用权登记。依法利用农村集体经营性建设用地建造建筑物、其他附着物的，应一并申请地上建筑物、其他附着物所有权登记。具备独立分宗条件的，可以依法办理分割登记。

　　第六章  转让、出租、抵押

　　第二十八条  农村集体经营性建设用地以出让、租赁、作价出资(入股)等有偿使用方式入市，并依法取得的集体经营性建设用地使用权的，在使用期限内可以转让、出租、抵押，合法权益受国家法律保护；但法律法规另有规定，或者土地所有权人、使用权人签订书面合同另有约定的除外。

　　第二十九条  农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权人将农村集体经营性建设用地使用权再转移的行为。农村集体经营性建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

　　第三十条  农村集体经营性建设用地使用权出租，是指农村集体经营性建设用地使用权人作为出租人，将农村集体经营性建设用地使用权或随同地上建筑物及附着物出租，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第三十一条  农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指将农村集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、作价出资（入股）和转让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理。

　　农村集体经营性建设用地使用权抵押应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

　　第三十二条  转让、出租使用年限不得超过入市交易合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限。

　　第三十三条  以租赁方式取得的农村集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押最高期限不得超过租金支付期限，抵押登记证应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。

　　第三十四条  农村集体经营性建设用地使用权人取得不动产权证书后，且按入市合同和监管协议规定的期限及条件投资开发、利用土地的，方可进行转让、出租、抵押。

　　第七章  地价和收益管理

　　第三十五条  区人民政府定期公布集体建设用地基准地价，并根据农村经济发展和土地市场状况适时调整。

　　第三十六条  农村集体经营性建设用地公开出让的起始价和底价，应参照国有建设用地出让相关规定，出让最低价原则上不得低于出让地块所在地级别基准地价的百分之七十，竞买保证金不得低于出让起始价的百分之二十，拟定的出让起始价和出让底价不得低于宗地实际取得的各项成本费用之和。

　　第三十七条  入市主体应承担入市土地开发成本，按规定向区人民政府缴纳土地增值收益调节金，调节金征收及使用管理办法由区财政部门牵头制定。

　　第三十八条  农村集体经济组织获得的农村集体经营性建设用地入市收益归农村集体经济组织全体成员所有。集体内部分配入市收益时，由村民代表大会集体讨论确定分配方案，留归集体的土地收益纳入其集体资产统一管理。区农业农村部门牵头制定入市收益分配指导意见。

　　第八章  监督检查

　　第三十九条  农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）后，土地使用者必须严格按照出让、租赁、作价出资(入股)合同的约定开发使用土地，未经区自然资源和规划部门批准不得改变土地用途、容积率等土地使用条件。擅自改变的，土地使用者必须按合同约定承担违约责任。

　　第四十条  有下列情形之一的，相关部门不得办理农村集体经营性建设用地使用权转让手续：

　　(一)农村集体经营性建设用地使用者不按照批准的土地用途和规划条件擅自使用土地的；

　　(二)农村集体经营性建设用地使用权人开发总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足百分之二十五的；

　　(三)其他法律法规等规定不得转让的。

　　第四十一条  因国土空间规划或公共利益需要，政府可依法对农村集体经营性建设用地实行征收，农村集体经营性建设用地所有权人和使用权人应当服从，但应对相关权益人根据实际情况给予适当补偿。

　　第四十二条  积极培育农村集体经营性建设用地市场交易中介组织，为入市交易提供地价评估、交易代理、环境评估等服务。允许国有建设用地市场中介组织参与农村集体经营性建设用地交易中介服务。

　　第四十三条  建立农村集体经营性建设用地批后公示、动态巡查、竣工验收等监管制度。

　　对未经批准或者以其他形式转让农村集体经营性建设用地、擅自改变土地使用合同约定用途使用土地、擅自变更容积率等规划条件、造成集体经营性建设用地闲置等违法违规行为，适用《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》等法律法规予以查处。土地所有权人对违法违规行为负有直接者任的，在土地违法违规行为改正之前，暂停办理其入市审批手续。

　　第四十四条  区财政、审计等部门应当加强对土地增值收益调节金和入市收益的监管，确保按规定用途使用。

　　第四十五条  国家工作人员和土地所有权人在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞瞥、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

　　第九章  附则

　　第四十六条  农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收和使用管理、入市收益分配、抵押融资、规划管控等相关规定另行制定。

　　第四十七条  农村集体经营性建设用地使用权入市相关的规范性文本格式，由区自然资源和规划部门统一制定。

　　第四十八条  本办法由区自然资源和规划部门负责解释。

　　第四十九条  本办法自公布之日起施行，试行期2年。